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针对近期不动产登记工作中出现的一些问题，根据相关法律法规和我市实际情况，特制定如下处理指导意见，请遵照执行。

一、原由房地产开发公司利用国有土地使用权证书办理的抵押登记，在未解押的情况下房产局已为购房人办理了个人房屋所有权证书的，现购房人凭个人房屋所有权证申请办理转让、抵押登记的，只要购房人房屋信息存在且能够落宗落户的，可为购房人办理转让、抵押登记，不受原房地产公司抵押行为的影响。

（依据：《物权法》第二百条　建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。《房地产管理法》第五十一条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。）

二、购房人凭房屋所有权证抵押贷款期满，办理注销或解押的，只要房屋信息存在且能够落宗落户的，不受原房地产开发公司抵押行为的影响，可以办理注销或解押登记。

三、查封登记在房地产开发公司名下的国有土地使用权，但开发公司将竣工验收的房屋出售给他人的，只要能够落宗落户的,购房人可凭房屋所有权证办理转让、抵押等相关手续，不受对房地产开发公司的查封限制。

四、已被人民法院查封的房屋，不得为房屋所有权人办理抵押和转移登记。

（依据：最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知(法发〔2004〕5号)》二十二、国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。

国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。

五、个人之间转让已购公有住房和经济适用住房的，只要数据库中有信息且能够落宗落户的，原有宗地图没有发生变化的，办理转移登记，但划拨土地的需补交土地出让金。

（依据：国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知国土资用发〔1999〕31号：（一）已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款的计算公式为：补交土地价款（元）＝标定地价（元／平方米）×缴纳比例（≥１０％）×上市房屋分摊土地面积（平方米）×年期修正系数，已有标定地价的城镇，不再另行评估；上市房屋尚未确定分摊土地面积的，可用上市房屋建筑面积（平方米）×整幢建筑总用地面积（平方米）／整幢建筑总建筑面积（平方米）计算分摊土地面积后，直接按上述公式确定应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金价款。已有基准地价但未评估标定地价的城镇，可在简化修正系数体系后，采用基准地价系数修正法测算标定地价，测算公式为： 标定地价（元／平方米）＝基准地价（元／平方米）×区位修正系数×容积率修正系数）

六、个人持有房屋所有权证申请办理抵押登记的，只要数据库中有信息且能够落宗落户，土地权属来源合法的，不做权籍调查，可直接办理抵押、解押和注销登记。

七、对于老旧小区和单位职工公有住房，未办理土地登记但有证据证明土地权属来源合法的，只做权属调查，暂不进行不动产测量，可凭房产证和土地权属来源材料办理相关手续。宗地图从原有的地籍图中复制。

呼和浩特市不动产登记局

2016年12月12日